30% Leerstand bei Luxusimmobilien – Neue Möglichkeitsräume in der Hafencity?

Das Managermagazin fordert das zwar nicht, liefert aber einige interessante, wenn auch nicht überraschende Erkenntnisse zu den Folgen der gewinnorientierten Immobilienpolitik u.a. des Hamburger Senats. Lest selbst:

(Redigierter Artikel. Der ganze Artikel ist nachzulesen unter http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/immobilieninvestments-kapitalanleger-leiden-unter-neuer-stadtflucht-a-1006322.html)

Kapitalanleger haben in den vergangenen Jahren viel Geld in Luxuswohnungen in Großstädten investiert. Jetzt stehen die Objekte immer öfter leer – denn immer mehr einkommensstarke Haushalte kehren den Metropolen den Rücken, um in deren Speckgürtel zu ziehen.

“16 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete – das können sich nur wenige leisten”.

“Viele Kapitalanleger erfahren gerade schmerzlich, dass die Nachfrage nach teuren Luxusmietwohnungen geringer ist als gedacht”, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella.

Ein Grund dafür ist die neue Stadtflucht: Immer mehr Angehörige der einkommensstarken Altersgruppe der 31- bis 55-Jährigen ziehen aus Deutschlands Metropolen in deren Speckgürtel, um dort Eigenheime mit Garten zu erwerben oder große Wohnungen anzumieten. Welche Dynamik diese Entwicklung hat, zeigt eine neue Studie der Hamburger Immobilienberatungsgesellschaft Analyse & Konzepte am Beispiel der Wanderungsbewegung von und nach Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg.

Auf den ersten Blick zeichnen die Zahlen das bekannte Bild der wachsenden Großstädte: Die Bundeshauptstadt verbuchte danach allein 2013 ein Plus von 48.500 neuen Einwohnern, die Mainmetropole wuchs um immerhin 11.800 Bewohner, die Hansestadt um 19.200 Neubürger.

Ein zweiter Blick zeigt jedoch, dass das Wachstum besonders stark von einer einzigen Altersgruppe getragen wird. “In allen drei Städten kommt der Wanderungsüberschuss vor allem durch die Gruppe der 18- bis 30-Jährigen zustande”, sagt Jens Oelgemöller, Spezialist für Wohnungsmarkt- und Standortfragen bei der Beratungsgesellschaft. “Dies sind vor allem Studierende und Berufseinsteiger – also Personen, die tendenziell über keine hohen Einkünfte verfügen.”

Die Studie zeigt auch, dass die Großstädte immer mehr Einwohner an ihre Speckgürtel verlieren. Berlin verlor danach im vergangenen Jahr 6500 Einwohner an das Umland, Frankfurt 3100 Menschen, Hamburg sogar 7200 Einwohner.

“In den vergangenen Jahren wurden in den Metropolen fast ausschließlich Luxuswohnungen, aber kaum familiengerechte Häuser und Wohnungen geschaffen.” Auch Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School in Bochum, erwartet, dass die Stadtflucht noch an Dynamik gewinnen wird.

Doch nicht nur für Familien, die Eigentum erwerben wollen, wird das Umland immer attraktiver, sondern auch für Mieter. So schlägt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neubauten in der Hansestadt mit 12,86 Euro pro Quadratmeter und Monat zu Buche, während es in den Umlandkreisen im Schnitt nur 9,08 Euro sind – eine Differenz von stattlichen 41 Prozent.

Ähnlich ist die Situation auch in anderen Großstädten. Dies liegt vor allem daran, dass der Großteil der neuen Wohnungen nicht von Wohnungsunternehmen, sondern Bauträgern und Projektentwicklern errichtet werden. Besonders ausgeprägt ist dies in der Bundeshauptstadt, wo nach der Erhebung von Analyse & Konzepte “mehr als 90 Prozent der neuen Wohnungen von Projektentwicklern und privaten Bauherren erstellt” werden.

Das sorgt in den Großstädten nun dafür, dass das Angebot an Luxuswohnungen inzwischen den Bedarf übersteigt, während gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum für solvente Mittelstandsfamilien knapp ist. Nicht nur im Hamburger Katharinenviertel, auch in neuen Quartieren in anderen Großstädten seien zum Teil mehr als 30 Prozent der hochpreisigen neuen Wohnungen unvermietet, sagt Beyerle.

Verlierer der Stadtflucht sind auch die Metropolen selbst. Für sie bedeutet der Fortzug der einkommensstarken Haushalte in die Speckgürtel einen schleichenden Verlust an Kaufkraft und an Einkommensteueraufkommen.

Bereits im vergangenen Jahr lag die Kaufkraft der Einwohner in den drei direkt an die Hansestadt grenzenden Kreisen Harburg, Pinneberg und Stormarn “über dem Hamburger Durchschnitt von 24.131 Euro”, sagt Matthias Klupp, Mitglied der Geschäftsleitung bei Analyse & Konzepte. Für Immobilienökonom Vornholz ist klar: “Wollen die Großstädte kein Steueraufkommen verlieren, müssen sie in ihrer Wohnungspolitik sehr viel mehr tun, um die Familien zu halten.”